Une occupation illégale a nécessairement pour conséquence l’expulsion de l’occupant !

L’occupant d’un terrain sur lequel il a fait construire illégalement une maison d’habitation a soutenu que toute « ingérence » dans le droit au domicile doit rester « proportionnée au but légitime poursuivi » . Pour apprécier si une mesure d’expulsion et de démolition peut être ordonnée, les juges devraient à ce titre tenir compte, notamment, de l’ancienneté de l’occupation, et de la situation de l’occupant. En l’espèce, il a été mis en avant que la maison était construite depuis plus de 20 ans, et que l’occupant était un octogénaire…

La Cour de cassation, par une décision importante de principe, vient d’écarter cette thèse, en posant les principes suivants. Certes, les « mesures d’expulsion et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant » . Mais cette ingérence, fondée sur les articles 544 et 545 du Code civil, vise « à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens » , droit protégé par la Cour Européenne des Droits de l’Homme. En outre, l’expulsion et la démolition étant les « seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété »(Cass. 3e civ. 17.05.2018 n° 16-15.792) .

En pratique. Sauf à ce qu’un occupant puisse revendiquer la propriété par prescription acquisitive (C. civ. art. 2272) , un propriétaire peut ainsi toujours réclamer son expulsion, et la démolition. Cette règle de principe vaut aussi en cas d’empiètement, ou d’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui (Cass. 3e civ. 21.12.2017 n° 16-25469 et 16-25406) .