Droit immobilier – Une SCI familiale, vendeur professionnel ?

Par un arrêt en date du 27/10/2016 (pourvoi n°15-24232) ayant la faveur d’une large publication, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a maintenu sa jurisprudence aux termes de laquelle une SCI familiale peut être considérée comme un professionnel dès lors que la vente du bien immobilier s’inscrit dans un cadre spéculatif.
La conséquence est nécessairement que ladite SCI familiale ne pourra se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices généralement incluse dans l’acte de vente.
Afin de dégager cette solution, la Cour de Cassation rappelle que la SCI familiale en question avait pour objet social « l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens immobiliers en question (…) et généralement toutes opérations civiles et susceptibles d’en favoriser le développement et ne modifiant pas le caractère civil de la société »,
et « avait acquis une vieille ferme qu’elle avait fait transformer en logements d’habitation dont elle avait vendu une partie et loué le reste et qu’elle avait immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière ».
Il ne saurait s’induire de cet arrêt que toute SCI familiale sera considérée comme professionnel.
Cependant, les juges du fond sous le contrôle de la Cour de Cassation vérifieront avec soin si la SCI venderesse mène des opérations spéculatives, et en tireront toutes les conséquences dans l’affirmative en ne lui permettant pas de faire jouer la clause d’exclusion de la garantie des vices en sa qualité de professionnel.