Un acquéreur peut-il évincer un agent immobilier ?

Un couple confie fin 2009, à un agent immobilier, un mandat simple de vente pour une maison. Le mandat comporte une clause d’exclusivité de clientèle, assortie d’une clause pénale, qui interdit aux vendeurs de traiter directement avec un acquéreur, présenté par l’agent immobilier ou ayant visité les locaux avec lui. Le 27.01.2010, l’agent immobilier fait visiter le bien à des acquéreurs X, qui lui remettent immédiatement une offre d’achat.

Les clients de l’agent immobilier, informés de l’offre, la refusent. Puis ils informent l’agent immobilier qu’ils ont vendu directement leur bien… suivant compromis signé le 05.02.2010. L’agent immobiier découvre alors que le compromis a été régularisé avec les acquéreurs X…

L’agent immobilier, reprochant aux intéressés de l’avoir évincé de la transaction pour éluder sa rémunération, assigne ses clients au titre de la clause pénale de son mandat. Il assigne aussi les acquéreurs en paiement de la même somme, à titre de dommages-intérêts (responsabilité délictuelle). In fine, il maintiendra uniquement son action contre les acquéreurs.

Par un arrêt en date du 06/12/2017 (pourvoi n°16-15249), la 1ère chambre civile de la Cour de cassation vient d’approuver le rejet de la demande de l’agent immobilier, à l’égard des acquéreurs. Pour motiver son arrêt, elle relève notamment que, le « seul fait d’agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d’un tiers, rien n’interdisait aux acquéreurs d’entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l’absence de commission d’agence » ( !). Au vu des circonstances, la responsabilité délictuelle des acquéreurs n’était pas engagée.